Naprawy mogą być powodem sporów między stronami umowy najmu. Wyjaśniamy, dlaczego umowa najmu okazjonalnego musi precyzować naprawcze obowiązki.
Pojawianie się różnego rodzaju problemów technicznych jest naturalnym zjawiskiem – również w przypadku nowszych mieszkań. Kwestie związane z naprawą usterek dość często bywają jednak powodem sporu między wynajmującym oraz najemcą. Taka sytuacja dotyczy też najmu okazjonalnego, który jest mniej restrykcyjnie uregulowany przez ustawodawcę aniżeli zwykły najem. Warto zatem wyjaśnić, dlaczego umowa najmu okazjonalnego musi dokładnie określać obowiązki właściciela oraz najemcy mieszkania związane z usuwaniem różnych usterek. To ciekawy aspekt, bo okazuje się, że w przypadku okazjonalnego najmu wchodzą w grę nieco inne przepisy.
Trzeba brać pod uwagę tylko przepisy z kodeksu cywilnego
Najem okazjonalny został całościowo uregulowany przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto jednak pamiętać, że nie wszystkie przepisy z tego aktu prawnego dotyczą okazjonalnej formy najmu. Została ona bowiem uregulowana osobno. Do najmu okazjonalnego zastosowanie mają tylko wybrane przepisy określające zasady tradycyjnego wynajmu (innego niż okazjonalny oraz instytucjonalny). Dlatego umowa najmu okazjonalnego zapewnia stronom większą swobodę. Może być to zarówno atut, jak i problem.
Do najmu okazjonalnego nie stosujemy między innymi artykułów 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Opisują one obowiązki właściciela mieszkania oraz najemcy w zakresie napraw. Brak regulacji z ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza, że umowa najmu okazjonalnego jak najbardziej może uwzględniać tylko przepisy kodeksu cywilnego mówiące o obowiązkach stron w zakresie napraw (zobacz artykuły 662, 663 i 681 KC). W przypadku tradycyjnego najmu, te przepisy ustępują częściowo wspominanemu art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.
Umowa najmu okazjonalnego powinna być precyzyjna …
Już wcześniej podkreślaliśmy, że większa swoboda dla stron umowy, którą zapewnia najem okazjonalny bywa zarówno atutem, jak i problemem. Kłopoty mogą pojawić się wtedy, gdy strony nie uregulowały swoich naprawczych obowiązków w sposób dostatecznie szczegółowy. Samo odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących obowiązków naprawy usterek przez strony umowy bywa niewystarczające. Umowa najmu okazjonalnego uwzględniająca tylko wspomniane przepisy KC może być zbyt mało precyzyjna. Poza tym, strony takiej umowy najmu czasem są zainteresowane wprowadzeniem rozwiązań, o których nie pomyślał ustawodawca.
W związku z powyższym, wydaje się bardzo wskazane, aby umowa najmu okazjonalnego została sporządzona przez profesjonalistę (prawnika do spraw nieruchomości). Dzięki temu wątpliwości nie będzie wzbudzał np. katalog drobnych napraw, których koszty powinien ponosić najemca mieszkania. W przypadku najmu okazjonalnego, lista takich napraw może być szersza niż przy tradycyjnym wynajmie.
Materiał partnera
